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山东杰盟律师事务所梁立营主任做客山东人民广播电台《周末说法》

来源:山东杰盟律师事务所 作者:原创 发布:2016-6-14 修改:2016-6-14

隶属:成功案例 点击:4070

                                                                              

    4月9日中午11点,淄博仲裁委房地产专业仲裁员梁立营走进山东人民广播电台《周末说法》直播间,讲述办理的典型房地产仲裁案例,并回答听众和网友关于房地产买卖的咨询。

                       

  淄博仲裁委仲裁员梁立营,曾是一位资深法官,目前是山东杰盟律师事务所主任,淄博市律师协会刑事辩护专业委员会主任,擅长处理各类复杂、疑难案件。

  仲裁员说仲裁——认购书算不算正式合同?

  梁立营仲裁员讲述了两起案情相同、仲裁结果截然不同的案件。

  ★ 2009年8月2日,王伟与被房地产公司签订了一份《商品房认购书》,其主要内容为:1、认购该房地产公司的某楼盘房屋,单价为5600元/平方米,付款方式为银行按揭;2、在签认购书时交认购定金4万元;认购方于一月内到楼盘销售中心签订商品房买卖合同,交纳相应房款及有关费用,否则视为放弃认购书上的权利,房地产公司不退还定金并有权另行处置该房。

  王伟交付定金后,去销售中心商谈购房合同,但因对合同部分条款,如具体交房时间、供暖时间等未能达成一致,双方未能签订合同。

  后来王伟到房地产公司要求退还定金4万元,但该公司均以没有在规定期限签订合同为由拒绝。王伟不得已向淄博仲裁委提起仲裁申请,要求裁决房地产公司立即退还定金。

  仲裁庭认为,认购书不具备房屋买卖的重要内容——购房者最关心的交房时间、送暖时间等等,所以法律性质为预约合同;房地产公司提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、定金不返还条款无效;至于商品房买卖合同不能达成,是磋商不一致结果,双方没有过错,不属可归责于任何一方当事人的事由。

  仲裁裁决: 仲裁庭支持申请人的申请,裁决被申请人房地产公司退还申请人王伟所缴纳的认购定金4万元。

  ★ 另一起案件业主王伟,去售楼处看房签订认购合同时,房产公司把合同主要条款全部公示,王伟全部知晓合同内容。待签订正式合同时,王伟反悔。王伟向淄博仲裁委申请仲裁,但是淄博仲裁委认为,他的认购书就是正式合同,所以王伟的申请没有得到支持。

                   

  咨询解答:

  ★ 济南听众苏先生:我2009年买房,合同约定一年内办理房产证,至今没办。逾期办理相关证件据说是开发商违规施工没有验收。可是合同只约定了按照已交房款的万分之五给我们违约金。如果房产商无限期给办理相关证件,违约金才多少钱啊?怎么处理这个棘手问题?

  ★ 莱芜王先生:2012年西安的朋友把他一套房子卖给我,6万,合同定的3年办过户,过不了户就赔我银行利息的5倍,我还给他房子。可是房子在我手里了,直到现在也没给我办过户。我说房子我不要了你把钱还给我,他说先还一半,卖了房再还另一半——您给我出主意,要房好还是要钱好?

  梁立营:还是要房子好。要房子只要强制他办过户就可以,追究他的违约责任。如果要退房退钱,你很难控制他的履行能力,风险太大。

  ★ 潍坊胡先生:13年我干了一个工程,没有合同,工程完了以后结账她不承认是我干的,我手里有她承认我干活的录音,官司能打赢吗?

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